信托方式解決個(gè)人集資建房難題的初步設(shè)想
來(lái)源：www.beiwo888.cn 時(shí)間：2005-07-01
作者：蘇州信托 林海（項(xiàng)目管理部）
第一部分 前言
自2003年12月北京的于凌罡首倡個(gè)人集資建房計(jì)劃以來(lái)，尤其是進(jìn)入2005年后，引發(fā)了全國(guó)各地紛紛效仿，在網(wǎng)上略一搜索，可以看到上海、成都、南京、石家莊、杭州、青島、廈門(mén)等地均有發(fā)起個(gè)人集資建房的倡議，也吸引了眾多參與者。這一現(xiàn)象經(jīng)過(guò)新聞媒介的報(bào)道，引起了廣泛的關(guān)注。這股熱潮也蔓延到了蘇州本地，據(jù)2005年3月31日《城市商報(bào)》A2版的報(bào)道，蘇州的俞偉、呂啟順、彭軍三個(gè)30多歲的小伙子也發(fā)起了自建住房的倡議，他們還發(fā)起成立了“天堂家園”合作自建房俱樂(lè)部，并在“今日蘇州”網(wǎng)站上建立了自己的“陣地”—“天堂家園”合作自建房俱樂(lè)部網(wǎng)站，迄今已有40多人響應(yīng)。
“于凌罡現(xiàn)象”的背后表現(xiàn)出的是中低收入群體對(duì)現(xiàn)今高房?jī)r(jià)的不滿(mǎn)，是對(duì)現(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商牟取暴利的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的反抗。然而正如很多分析文章所討論的，于凌罡式的個(gè)人合作建房模式存在著太多的缺陷和困難，歸納起來(lái)主要有以下幾方面：
一、首先，如果采取非盈利的運(yùn)作方式，在組織和操作上具有極大的難度。建造住房是一項(xiàng)涉及到許多環(huán)節(jié)的復(fù)雜的系統(tǒng)工程，成立公司、通過(guò)競(jìng)拍或談判獲取土地、籌集資金、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、通過(guò)政府相關(guān)部門(mén)審批、組織招投標(biāo)、監(jiān)督工程施工和資金使用、驗(yàn)收和前期物業(yè)管理，等等，缺乏專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和有效組織的俱樂(lè)部很難勝任。
二、許多參與者都是抱著能買(mǎi)到一套便宜的房子的最基本的想法參與的，但這并不意味著即使能使成本最大限度地降低就能使這些參與者接受，可以預(yù)見(jiàn)，土地的價(jià)格和地段、規(guī)劃、戶(hù)型、配套設(shè)施等品質(zhì)上的要求也將最終左右參與者的購(gòu)買(mǎi)決定，要想使有足夠數(shù)量的參與者達(dá)成一致意見(jiàn)是非常不容易的，并且這些能達(dá)成一致意見(jiàn)的參與者還必須滿(mǎn)足有足夠的支付能力這一前提。能夠找到一種合適且被大家都接受的規(guī)則，將是成功運(yùn)作的先決條件。
三、撇開(kāi)能力不說(shuō)，俱樂(lè)部發(fā)起人的公信力也受到質(zhì)疑。由于個(gè)人的資信條件有限，眾多參與者匯集而來(lái)的巨額資金缺乏可靠的安全性保障。如果發(fā)生卷款逃跑或挪作它用造成損失，將會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。
難道個(gè)人集資建房就只能成為“烏托邦”式的夢(mèng)想，最終歸于失敗的結(jié)果嗎？或者，如某些媒體所分析，“于凌罡”們被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“招安”，演變?yōu)椤皥F(tuán)購(gòu)”的妥協(xié)結(jié)局。那么，有沒(méi)有既能夠規(guī)避龐大的廣告宣傳費(fèi)用、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，又能夠讓集資者們享受專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的途徑呢？這是問(wèn)題的關(guān)鍵。
第二部分 信托方式建房的可行性
信托公司是國(guó)家批準(zhǔn)設(shè)立的、可以通過(guò)發(fā)行集合資金信托計(jì)劃合法募集資金投向信托合同指定用途上的專(zhuān)業(yè)金融機(jī)構(gòu)，在中國(guó)銀監(jiān)會(huì)的嚴(yán)格監(jiān)管下向社會(huì)提供規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化的委托理財(cái)服務(wù)。信托公司開(kāi)展委托理財(cái)服務(wù)的業(yè)務(wù)范圍十分廣泛、方式十分靈活，各家信托公司根據(jù)自己的戰(zhàn)略選擇和核心能力的不同而體現(xiàn)出不同的特色，有些信托公司已經(jīng)具備了為集資建房提供全過(guò)程、綜合性服務(wù)的能力。以蘇州信托為例，蘇州信托自2002年重新登記以來(lái)，在房地產(chǎn)行業(yè)上成功開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)多個(gè)項(xiàng)目，積累了比較豐富的房地產(chǎn)金融服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。而且蘇州信托還成功為蘇州市政府代建了蘇州市疾病預(yù)防控制中心、蘇州市殯儀館新館兩個(gè)項(xiàng)目，并作為財(cái)務(wù)代理參與蘇州市博物館建設(shè)，在此過(guò)程中培養(yǎng)了一批工程管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員，與政府及各類(lèi)中介機(jī)構(gòu)建立了良好的互信、合作關(guān)系，是推動(dòng)蘇州市政府工程代建制的主體之一。在此基礎(chǔ)上，2004年底蘇州信托還成立了專(zhuān)業(yè)的工程項(xiàng)目管理公司，以更好地拓展和管理今后的工程代建項(xiàng)目。
可見(jiàn)，如果蘇州信托作為專(zhuān)業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)介入個(gè)人集資建房有著天然的優(yōu)勢(shì)。首先是資金的管理運(yùn)用上，合法而且規(guī)范，蘇州信托可以通過(guò)集合資金信托計(jì)劃、集合資金信托合同的方式明確資金的用途和管理運(yùn)用方式，明確界定委托人、受托人的權(quán)利義務(wù)，蘇州信托按照計(jì)劃、合同的約定并在政府的嚴(yán)格監(jiān)管下進(jìn)行運(yùn)作，因此委托人們不用擔(dān)心自己的資金被挪用乃至卷逃；其二是專(zhuān)業(yè)化的管理貫穿項(xiàng)目建設(shè)的始終，使委托人避免了直接參與各個(gè)環(huán)節(jié)工作的煩累之苦，以及組織松散、專(zhuān)業(yè)水平低而很可能造成的成本上升；其三是充分運(yùn)用信托制度的靈活性和公司的資源解決各種可能發(fā)生的問(wèn)題，最大限度地降低成本并保證整個(gè)計(jì)劃的順利實(shí)施，等等。
然而，肯定會(huì)有人問(wèn)，即便蘇州信托作為專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)有實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目從頭到尾運(yùn)作的能力，那么最終委托人能夠以什么樣的價(jià)格拿到自己的房子呢？也就是說(shuō)，最終的房?jī)r(jià)與市場(chǎng)價(jià)相比能夠便宜多少，如果最終房?jī)r(jià)與市場(chǎng)價(jià)相差不多，那由蘇州信托來(lái)運(yùn)作這件事就失去了意義。在這里就有必要了解蘇州信托的盈利模式：簡(jiǎn)單地說(shuō)，蘇州信托發(fā)起設(shè)立的集合資金信托計(jì)劃，是一種特定目的信托，相當(dāng)于一個(gè)向特定委托人群體發(fā)起設(shè)立的房地產(chǎn)投資基金，蘇州信托管理運(yùn)作這個(gè)基金收取相當(dāng)于整個(gè)計(jì)劃資金總額5%的固定報(bào)酬，由于不需要廣告宣傳和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，所以作為委托人的購(gòu)房人就不需要承擔(dān)后面這部分的成本。
需要提起注意的是，蘇州信托將該項(xiàng)目交給旗下的項(xiàng)目管理公司代建，項(xiàng)目管理公司需要收取工程預(yù)算總額的3%作為代建管理費(fèi)，此外在項(xiàng)目籌建過(guò)程中發(fā)生的建設(shè)單位管理費(fèi)是在工程建設(shè)成本中列支的、不超過(guò)工程總造價(jià)的10%?？梢员容^一下，這與北京萬(wàn)通公司為于凌罡?jìng)兇ㄋ杖〉?0～15%的代建服務(wù)費(fèi)是一個(gè)道理?？梢岳斫?，這些費(fèi)用即便是委托人自己成立組織來(lái)運(yùn)作也是要發(fā)生的必須支出。也就是說(shuō)，信托方式建房比自己組織建房，購(gòu)房人多支出的成本只是蘇州信托按集合資金信托計(jì)劃總額的5%收取的管理報(bào)酬，這是選擇這種市場(chǎng)化運(yùn)作方式所必須付出的代價(jià)，但它要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于目前已知的其他市場(chǎng)化或非市場(chǎng)化運(yùn)作方式需要付出的代價(jià)。在這里還需要解釋一下，集合資金信托計(jì)劃募集的資金總額也并非項(xiàng)目建設(shè)的全部成本費(fèi)用，而只是項(xiàng)目前期必要的投入；作為計(jì)算代建管理費(fèi)基數(shù)的工程總造價(jià)中也不包括取得土地的成本。
信托公司傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的共同特點(diǎn)是，為市場(chǎng)上現(xiàn)有的房地產(chǎn)商服務(wù)，信托公司實(shí)際上象銀行一樣，在不同程度上成為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的工具，尤其是房?jī)r(jià)已在高位運(yùn)行的今天，信托公司再開(kāi)展此類(lèi)業(yè)務(wù)將承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前各家信托公司都在努力探索最適合自己的發(fā)展模式，其中房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)是業(yè)界備受青睞的一個(gè)發(fā)展方向，然而信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)主流的思路要么是通過(guò)發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)投資基金成為開(kāi)發(fā)商，象現(xiàn)在的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商那樣造房賣(mài)房；要么是通過(guò)發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)投資基金購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)成的物業(yè)，長(zhǎng)期持有以獲取穩(wěn)定的租金收入回報(bào)。這些思路都還沒(méi)有跳出現(xiàn)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的框框，在根本上存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患?，F(xiàn)在，在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在著一個(gè)很大的空白：由于居民收入差距較大，中低收入者感到房?jī)r(jià)過(guò)高，上漲過(guò)快，高收入者可以通過(guò)市場(chǎng)途徑解決住房問(wèn)題，低收入及特困家庭有廉租住房等相應(yīng)的住房保障制度，只有中低收入者缺少專(zhuān)門(mén)的住房保障渠道。所以，無(wú)論從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，還是從滿(mǎn)足中低收入者的住房需求來(lái)看，市場(chǎng)上應(yīng)該有適應(yīng)不同消費(fèi)層次需求的住房制度和相應(yīng)的住房供應(yīng)體系，以政府的觀點(diǎn)來(lái)看也是建設(shè)和諧社會(huì)的需要。如果信托公司能夠成功地以信托方式為這部分群體解決建房、購(gòu)房、住房需求，既是現(xiàn)有的住房供應(yīng)體系的一個(gè)創(chuàng)新性的有益補(bǔ)充，也為信托公司拓寬業(yè)務(wù)范圍、構(gòu)建適合自身特點(diǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力奠定了一定的基礎(chǔ)。
從另一方面看，雖然用信托方式造房理論上能夠鎖定銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)，但在實(shí)際操作中銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)是否可控還有待嚴(yán)密地論證和設(shè)計(jì)方案，顯而易見(jiàn)的原因主要出自于購(gòu)房人的個(gè)性化需求差異和支付能力上，而這又與土地的取得和確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等前期工作密切相關(guān)的。能否鎖定銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)，這是這種模式能否取得得到信托公司支持的關(guān)鍵，也是這種模式不同于其他房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式最顯著的特點(diǎn)。
第三部分 方案設(shè)計(jì)及相關(guān)問(wèn)題分析
信托公司可以運(yùn)用信托制度很靈活地設(shè)計(jì)方案解決個(gè)人集資建房問(wèn)題，以下提出的方案可以說(shuō)只是其中一兩種可能性設(shè)想。
一、整體操作流程
第一種方案：
1.前期溝通解決必要問(wèn)題。
2.符合條件的委托人與蘇州信托簽署集合資金信托合同。
3.蘇信項(xiàng)目公司取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。
4.蘇州信托與蘇信項(xiàng)目管理公司簽署委托開(kāi)發(fā)代建協(xié)議，將信托資金以零利率貸款給蘇信項(xiàng)目管理公司。
5.蘇信項(xiàng)目公司參加土地拍賣(mài)，取得土地。
6.項(xiàng)目建成后蘇信項(xiàng)目公司將住宅以成本價(jià)賣(mài)給委托人，將經(jīng)營(yíng)性物業(yè)向社會(huì)出售或出租，所有回款在扣除成本后均返回蘇州信托信托專(zhuān)戶(hù)。
7.蘇信項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理，發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用經(jīng)蘇州信托審核后在信托專(zhuān)戶(hù)中支出。在條件成熟時(shí)物業(yè)管理移交給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。
8.物業(yè)管理移交后，蘇州信托進(jìn)行清算，將剩余收益向委托人分配，信托終止。
第二種方案：
1.前期溝通解決必要問(wèn)題。
2.符合條件的委托人與蘇州信托簽署集合資金信托合同。
3.蘇州信托以信托資金發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。
4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司參加土地拍賣(mài)，取得土地。
5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與蘇信項(xiàng)目公司簽署代建協(xié)議。
6.項(xiàng)目建成后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將住宅以成本價(jià)賣(mài)給委托人，將經(jīng)營(yíng)性物業(yè)向社會(huì)出售或出租。成本價(jià)中應(yīng)包含將來(lái)房地產(chǎn)公司解散時(shí)安置人員可能會(huì)發(fā)生的費(fèi)用。
7. 房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理，在條件成熟時(shí)移交給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，房地產(chǎn)公司解散并進(jìn)行信托計(jì)劃的清算。
8.清算后信托公司將剩余資金向收益人分配，信托計(jì)劃終止。
其他：
1.蘇州信托按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的用款進(jìn)度向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司撥付資金。蘇州信托可以將閑置資金投向債券、貨幣市場(chǎng)基金、蘇州信托發(fā)行的其他信托計(jì)劃等低風(fēng)險(xiǎn)和可以隨時(shí)變現(xiàn)的產(chǎn)品，獲得的收益超過(guò)銀行活期存款利率的部分委托人與受托人按6：4的比例分享。
2.如果受托人未能在信托計(jì)劃規(guī)定的時(shí)間內(nèi)取得符合委托人要求的土地，則可以有幾種方案①信托計(jì)劃終止，清算后將資金返還委托人；②信托計(jì)劃展期，不愿繼續(xù)加入該計(jì)劃的委托人可以將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)虎燮渌?br> 3.如果需要蘇州信托或蘇信項(xiàng)目公司代管小區(qū)內(nèi)未出售的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，則蘇州信托或蘇信項(xiàng)目公司在經(jīng)營(yíng)收益中提取一定比例作為報(bào)酬，蘇州信托將剩余收益定期向受益人分配。
4.如果出現(xiàn)資金瓶頸，蘇州信托可以另外發(fā)行信托計(jì)劃為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供資金支持，如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款、購(gòu)房抵押貸款等。
二、前期溝通中必須解決的問(wèn)題
1.委托人能否達(dá)到計(jì)劃的足夠人數(shù)，并且具有相同或接近的意向。委托人應(yīng)當(dāng)能通過(guò)購(gòu)房貸款資格審查，并能按期足額支付信托資金。
2.溝通機(jī)制：委托人表達(dá)意愿的規(guī)則，爭(zhēng)議的解決方式。
3.與愿意支持的銀行達(dá)成合作意向。
4.集合資金信托計(jì)劃和信托合同的最終定稿。
三、解決相關(guān)問(wèn)題的初步設(shè)想
1.“天堂家園”俱樂(lè)部應(yīng)當(dāng)發(fā)揮的作用
“天堂家園”俱樂(lè)部以吸納會(huì)員的方式聚集有參加意愿的委托人，并協(xié)助蘇州信托調(diào)查委托人的需求、協(xié)商解決遇到的問(wèn)題、在信托成立后協(xié)助組織委托人大會(huì)、選舉代表監(jiān)督信托項(xiàng)目運(yùn)行全過(guò)程。
2.委托人的權(quán)利
委托人有權(quán)查閱該信托項(xiàng)目下所有資料，按信托計(jì)劃約定的規(guī)則監(jiān)督檢查受托人的工作，按約定的規(guī)則提出意見(jiàn)或建議。
為了不影響受托人的工作，可以采取委托人大會(huì)選舉代表的方式行使這些權(quán)力。
委托人可以聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)對(duì)工程建設(shè)情況和信托項(xiàng)目清算報(bào)告進(jìn)行審計(jì)。
委托人可以按照信托計(jì)劃約定的方式退出。
3.委托人的義務(wù)
委托人須明確提出自己的要求。
委托人須按合同約定繳納信托資金、辦理銀行抵押貸款。
委托人須服從委托人大會(huì)的決議。
委托人須承擔(dān)因自己的原因形成的各種可能不利的結(jié)果，如意見(jiàn)分歧導(dǎo)致的進(jìn)展緩慢。
4.銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)的控制
委托人承諾最終購(gòu)買(mǎi)房屋是控制銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)的根本保證，也是實(shí)施該計(jì)劃的出發(fā)點(diǎn)和意義所在。為了避免出現(xiàn)房子建好后委托人放棄購(gòu)買(mǎi)的情況，可以考慮用以下幾方面的措施進(jìn)行控制：
①委托人前期必須投入一定資金加入信托計(jì)劃方可獲得購(gòu)買(mǎi)權(quán)，若將來(lái)放棄購(gòu)買(mǎi)則給予相當(dāng)?shù)奶幜P，處罰條款在信托合同中事先約定。
②為了既保證整個(gè)計(jì)劃的順利實(shí)施，又能給予委托人一定的選擇權(quán)，可以在信托合同中約定委托人若能將受益權(quán)轉(zhuǎn)讓則免于處罰。
5.土地的獲取
在信托方式解決個(gè)人集資建房中前期最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是取得土地，且有足夠人數(shù)的符合條件的委托人愿意接受在該塊土地上建造的房屋。由于能取得的土地在地段、價(jià)格都等方面都存在很大的不確定性，在操作上可能必須采取先成立信托計(jì)劃、再想法獲得土地的方式。
目前來(lái)看取得土地最可行的途徑是參加土地競(jìng)拍，由于土地供應(yīng)計(jì)劃掌握在政府手中，且有眾多的市場(chǎng)參與者，所以必須對(duì)政府的土地供應(yīng)計(jì)劃和歷史成交情況進(jìn)行比較全面的分析，才能預(yù)測(cè)可能獲得的土地情況。另一個(gè)途徑是從有地的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中協(xié)議購(gòu)買(mǎi)，這是組織上困難較小的方式，但可能性也較小。
如果采取先確定土地競(jìng)拍意向，再發(fā)起信托計(jì)劃的方式，對(duì)控制銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)有利，但考慮到政府公告土地拍賣(mài)到競(jìng)拍結(jié)束的時(shí)間是否足以完成信托計(jì)劃的發(fā)起，這種方式是否可行還需進(jìn)一步分析。
注意：由于建房過(guò)程中其他的成本支出都有比較明確的或成熟的控制手段，所以最終購(gòu)買(mǎi)價(jià)主要取決于土地的獲取成本。此外，獲得什么樣的土地還將影響小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)。
5.如何確定讓委托人滿(mǎn)意的戶(hù)型
如果僅僅是滿(mǎn)足讓委托人獲得低于市場(chǎng)價(jià)的房子這一條件，可以采取受托人直接委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行戶(hù)型設(shè)計(jì)的方法，這種方法的效率應(yīng)是最高的，只需要事先收集好各個(gè)集資者的面積需求就行了。
但是，一旦委托人有個(gè)性化的需求，這個(gè)問(wèn)題就會(huì)變得復(fù)雜起來(lái)，而這種情況現(xiàn)實(shí)中恐怕是難以避免的，必須提前策劃好解決辦法。一種思路是各個(gè)委托人明確提出自己的需求，在統(tǒng)計(jì)和溝通的基礎(chǔ)上提出一個(gè)綜合的設(shè)計(jì)要求，然后由蘇州信托全權(quán)負(fù)責(zé)委托設(shè)計(jì)，中間組織一到兩次設(shè)計(jì)溝通。另一種思路是由委托人自己委托設(shè)計(jì)并組織討論、修改，直到有足夠數(shù)量的人能夠達(dá)成一致意見(jiàn)再將方案交給蘇信項(xiàng)目公司報(bào)批和實(shí)施，但這種方式可能效率較低，時(shí)間會(huì)拖很長(zhǎng)。還有一種方法是委托人選舉一到兩個(gè)代表，全權(quán)委托負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)院溝通并決定設(shè)計(jì)方案。
6.工程建設(shè)成本如何控制
比照政府代建制的要求全部實(shí)行招投標(biāo)。
7.工程建設(shè)質(zhì)量如何保證
蘇信項(xiàng)目管理公司的專(zhuān)業(yè)化管理，并受到政府、蘇州信托和委托人自己三方面的監(jiān)督。
8.前期投入和最終購(gòu)買(mǎi)價(jià)估算模型
第一種假設(shè)
假設(shè)購(gòu)買(mǎi)一塊30畝（20000㎡）的土地，土地價(jià)格為2000元/㎡，總價(jià)為4000萬(wàn)元。信托成立時(shí)委托人數(shù)量為200人，則人均信托資金為20萬(wàn)元。
住宅建筑面積20000㎡，200套住宅，戶(hù)均建筑面積100㎡；公共建筑面積4000㎡，商鋪建筑面積2000㎡?？偨ㄖ娣e26000㎡，住宅容積率1.0，建筑容積率1.3，綠化率35%。平均建筑成本1200元/㎡，工程總造價(jià)則為3120萬(wàn)元，由于這部分資金須靠融資解決，融資成本按5.5%計(jì)，另有代建管理費(fèi)3%，則建設(shè)總成本=3120×（1+5.5%+3%）=3385.2萬(wàn)元。
商鋪出售價(jià)格5000元/㎡，銷(xiāo)售總價(jià)1000萬(wàn)元。則向住宅購(gòu)買(mǎi)者出售的價(jià)格為[4000萬(wàn)元×（1+5%）+3385.2萬(wàn)元-1000萬(wàn)元]/20000㎡=3292.6元/㎡。
注：該地塊附近新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)估計(jì)為4200～4400元/㎡。按4300元/㎡計(jì)算，房?jī)r(jià)降低了（4300-3292.6）/4300=23.43%，100㎡的總房?jī)r(jià)降低了10萬(wàn)元。
第二種假設(shè)
假設(shè)購(gòu)買(mǎi)一塊30畝（20000㎡）的土地，土地價(jià)格為3000元/㎡，總價(jià)為6000萬(wàn)元。信托成立時(shí)購(gòu)房委托人數(shù)量為190人，人均信托資金20萬(wàn)元；融資委托人10人，人均信托資金（6000萬(wàn)元-190×20萬(wàn)元）/10=220萬(wàn)元，融資成本5%。
住宅建筑面積20000㎡，200套住宅，戶(hù)均建筑面積100㎡；公共建筑面積4000㎡，商鋪建筑面積2000㎡?？偨ㄖ娣e26000㎡，住宅容積率1.0，建筑容積率1.3，綠化率35%。平均建筑成本1200元/㎡，工程總造價(jià)則為3120萬(wàn)元，由于這部分資金須靠融資解決，融資成本按5.5%計(jì)，另有代建管理費(fèi)3%，則建設(shè)總成本=3120×（1+5.5%+3%）=3385.2萬(wàn)元。
商鋪出售價(jià)格8000元/㎡，銷(xiāo)售總價(jià)1600萬(wàn)元。則向住宅購(gòu)買(mǎi)者出售的價(jià)格為[3800萬(wàn)元×（1+5%）+2200×（1+5%）+3385.2萬(wàn)元-1600萬(wàn)元]/20000㎡=4042.6元/㎡。
注：該地塊附近新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)估計(jì)為5400～5600元/㎡。按5500元/㎡計(jì)算，房?jī)r(jià)降低了（5500-4042.6）/5500=26.5%，100㎡的總房?jī)r(jià)降低了14.57萬(wàn)元。
第四部分 后記
前面雖然提出了以信托方式實(shí)現(xiàn)個(gè)人集資建房夢(mèng)想的框架性構(gòu)想，初步論證了這種模式是可行的選擇，對(duì)委托人來(lái)說(shuō)具有安全、高效、專(zhuān)業(yè)和低成本等益處，但總體來(lái)說(shuō)還是粗略的。本文作者希望有更多的專(zhuān)業(yè)人士和希望以集資建房方式圓住房之夢(mèng)的普通人關(guān)注這種方式，積極參與討論，為完善并最終實(shí)現(xiàn)這一構(gòu)想共同努力。
(xintuo編輯)